租佃爭議案件

王建偉律師/104年2月10日
按耕地三七五減租條例第16條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」第17條規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」是為所謂「租佃爭議」案件之主要法源依據。

近來由於諸多原因，全臺土地價格飛漲，尤其大桃園地區，在航空城開發案以及升格直轄市等利多議題之條件帶動（炒作？）下，甚至就連偏遠濱海地區之農地價格亦非同日可語。藉此大好機會，積極整理、利用土地以求獲利，是許多精明的土地所有權人會做的事。假如土地所有權人與佃農訂有耕地三七五租約，但土地所有權人（以下稱「出租人」）在實地走訪後，卻發現佃農（以下稱「承租人」）於耕地上有「未自任耕作」之情形，如於耕地上開設商號、改種植花草等其他經濟作物、劃設停車位、任由耕地荒廢；或是將耕地之全部或一部轉租於他人時，則出租人可以在經由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會之調解程序、直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會之調處程序仍無法達成共識後（耕地三七五減租條例第26條參照），向耕地所在之地方法院起訴請求「確認兩造間就系爭耕地上之耕地三七五租賃關係不存在」，並且承租人「應將系爭耕地返還予土地所有權人」。

惟若承租人並無前開不自任耕作之情，出租人仍欲提前終止耕地三七五租約，則除須具備耕地三七五減租條例第17條第1項各款情形之一外，若所據以期前終止之理由係「經依法編定或變更為非耕地使用」，則出租人尚須給予承租人同條例第17條第2項之補償。

茲有附言者，耕地三七五減租條例第15條規定「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」是為耕地三七五減租條例中關於承租人之優先承買（典）權之規定。

最後，耕地三七五減租條例第24條雖有「承租人違反第十六條第一項規定者，處拘役或科四百元以上四千元以下罰金。」之刑罰規定；惟筆者以為，一來本條刑罰規定所欲保護之法益不明（確保承租人確實自任耕作！？）、二來租佃爭議案件畢竟純屬民事糾紛，以刑罰之謙抑性格而言，實不宜動輒出動刑罰。何況實務上租佃爭議案型雖屢見不鮮，但亦罕有以本條之刑罰繩之者。故吾人實應認真檢討本條存在之必要性。